Grondbeleid

Wij realiseren en faciliteren projecten en gebiedsontwikkelingen die passen binnen het gemeentelijk beleid. In dat verband verwerven wij indien gewenst vanuit strategisch oogpunt vastgoed, we beheren het (tijdelijk) en verkopen het, binnen financiële en juridische kaders.

Wij willen de stad Amersfoort verder ontwikkelen en verduurzamen in samenwerking en/of samenspraak met de inwoners, ondernemers en andere partijen in de stad. Grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden, te verleiden en zo nodig te verwerven.
Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend van aard en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling passen we maatwerk toe. Wij benoemen bij de start van een ontwikkeling onze gewenste rol en het instrumentarium dat we willen inzetten. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen of als we een ontwikkeling op gang willen brengen, zetten we actief grondbeleid in. Een actieve rol wordt altijd vooraf gegaan door een risico- en financiële analyse.
Wij zetten tijdelijk gebruik van vastgoed in om initiatieven met een (maatschappelijke) meerwaarde te faciliteren. Tijdelijk gebruik kan daarmee een bijdrage leveren aan de leefbaarheid, economische ontwikkeling, als vliegwiel fungeren of een startruimte voor initiatieven bieden. Als we gemeentelijk vastgoed verkopen, onderzoeken wij eerst of (sociale) woningbouw mogelijk is. 
Wij zijn ons bewust van de vele onzekerheden die gebiedsontwikkeling in deze tijd met zich meebrengt en sturen daarom strak op de financiën. Dit doen we met behulp van scenarioanalyses, risicomanagement en stapsgewijze besluitvorming zodat tijdig ingegrepen en bijgestuurd kan worden.

Er zijn geen nieuwe ontwikkelingen op het gebied van regelgeving.

De behoefte aan woningen in Amersfoort is nog steeds groot, hoewel er sprake is van onzekerheid als gevolg van de economische situatie. De woningprijzen in de regio Amersfoort zijn afgelopen jaar verder gestegen.
De gemeente en de corporaties hebben de ambitie om binnen het woningbouwprogramma de komende jaren extra (sociale) huurwoningen voor de doelgroep beschikbaar te krijgen. Bij nieuwe ontwikkelingen bestaat de verplichting minimaal 35% sociale woningbouw toe te voegen aan het programma. De gemeente is bereid om ontwikkelingen die onrendabel worden door toevoegen van sociale woningbouw, financieel te ondersteunen.  Ook wordt ingezet op meer woningen in de categorie middenhuur, zoals uitgewerkt in het vastgestelde Deltaplan Wonen . Periodiek wordt gerapporteerd over de voortgang van de woonopgave, zie hiervoor RIB 076 - Voortgang woningbouwopgave 2021-1 . Wij zetten in op een inclusief en gevarieerd woningbouwprogramma. Dit wordt onder andere bereikt door transformatie en de ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties.
Naast de ontwikkeling van de vraag naar woningen en de stijgende prijsontwikkeling heeft men in de bouw te maken met (snel) stijgende bouwkosten vanwege de toenemende (vraag naar) woningbouwproductie en de gevolgen van Covid-19. Er is bijvoorbeeld onvoldoende beschikbare capaciteit van menskracht, en prijzen van materiaal en materieel (dat geïmporteerd moet worden) stijgen substantieel.

De grondprijs voor bouwrijpe grond onder woningen is de resultante van de verkoopprijzen en de bouwkosten van de woning: de residuele grondwaarde. Beide componenten (verkoopprijs en bouwkosten) stijgen. De effecten op de grondprijs wordt nader onderzocht en dit zal leiden tot een bijgewerkte parameternotitie waarin het college de parameters voor de grondexploitaties vast zal stellen.

De ontwikkelingen bij het commerciële vastgoed laten nog steeds een gemengd beeld zien. Er is geen eenduidig beeld van de bedrijfsruimtemarkt. Zo heeft de coronacrisis enerzijds een directe negatieve impact op een groot deel van de bedrijfsruimtemarkt. Maar aan de andere kant is er ook de krapte en de forse toename in e-commerce. Bovendien is de markt in Amersfoort wel specifiek en wijkt op onderdelen af van de markt in de regio en verschilt tussen de bedrijventerreinen die in ontwikkeling zijn.  Of deze effecten ook structureel zijn, wordt nader onderzocht.
De bedrijventerreinen met modern-functionele bedrijvigheid, waaronder De Wieken, ontwikkelden zich beter dan de hoogwaardige bedrijventerreinen zoals Vathorst, waar de afzet al een aantal jaar achtergebleven is ten opzichte van de verwachtingen.
De toekomst voor de bedrijfsruimtemarkt hangt samen met de duur van de coronacrisis en de ontwikkeling van het consumentenvertrouwen op de middellange termijn. Bij het ontbreken van een omvangrijke logistieke sector in Amersfoort, worden meestal kleinere en middelgrote kavels verkocht. Hoewel er sprake is van een krapte, wordt deze bedrijvigheid juist harder geraakt dan de grote logistieke bedrijvigheid.

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan worden de financiële kaders van een ontwikkeling vastgelegd in een grondexploitatie. Ten behoeve van het opstellen van de jaarrekening zijn de lopende grondexploitaties per 1-11-2020 geactualiseerd. De exploitaties zijn getoetst aan de huidige marktsituatie: zowel het prijsniveau als de planningen zijn, waar nodig, bijgesteld.
Een toelichting van deze getallen is opgenomen in het Meerjaren Programma Grondexploitaties 2020 (MPG 2020) .

Tabel: PG.01 Grondexploitaties

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn vaak complexe, langjarige trajecten waar veel geld mee gemoeid is en zeer verschillende risico’s mogelijk zijn. Bij de herzieningen van de grondexploitaties worden de bekende risico’s gekwantificeerd. Op grond van het BBV is binnen grondexploitaties maar een beperkte post onvoorzien toegestaan, wat een effect heeft op het risicoprofiel. De overige risico’s worden meegenomen bij het bepalen van het gemeentebrede benodigde weerstandsvermogen.
Voor het risicomanagement maken wij gebruik van de Risman methodiek. Voor alle grote projecten zijn de risico’s nader geïdentificeerd en voorzien van beheersmaatregelen. Hierdoor kan beter gestuurd worden op de projecten. Voor het bepalen van de hoogte van de risico's gebruiken we een Monte Carlo-analyse. Het totaalbedrag aan risico's wordt betrokken bij de analyse van het totaal benodigde weerstandsvermogen. De methodiek hiervan is vastgesteld door het college (zie Bijlage 2: Risico’s grondexploitaties: zo werkt het in Amersfoort! )
Mede voor het bepalen van de risico's worden de grondexploitaties jaarlijks herzien. Bij deze herziening worden nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen niet meegenomen. Toch kunnen deze ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld Bovenduist, Kop van Isselt, herontwikkeling van de huidige stadhuis locatie een substantieel risico-profiel met zich meebrengen, afhankelijk van de gekozen ontwikkelstrategie. Omdat deze strategie nog niet vastligt en ook andere ruimtelijke en financiële kaders niet zijn vastgesteld, zijn deze toekomstige risico's buiten beschouwing gelaten.
De verwachte maatschappelijke en economische ontwikkelingen rondom het Coronavirus zijn meegenomen in het huidige MPG en bij het bepalen van de parameters die gehanteerd zijn in de grondexploitaties. In aanloop naar de komende herzieningen zullen deze verwachtingen opnieuw getoetst worden aan de realiteit van de grondexploitaties.

Paragraaf Risicomanagement en weerstandsvermogen: In deze paragraaf wordt het totale overzicht van risico’s voor de gemeente inclusief de risico’s van de grondexploitatie weergegeven.